Veel huurders willen eigenlijk een koopwoning, maar kunnen die niet betalen. De pijn van krapte is overal op de woningmarkt te voelen, blijkt uit onderzoek. Extra koopwoningen zijn de beste oplossing, ook voor de enorme druk op sociale huurwoningen.
Bijna de helft van de mensen die recent verhuisden, zag om financiële redenen af van kopen. ING onderzocht de verhuiswensen van Nederlanders, want de behoefte is er. 1,8 miljoen huishoudens zoeken dit en komend jaar naar een andere woning.
“Het woningtekort blijft groot en we zien dat de pijn in alle drie de sectoren wordt gevoeld”, zegt woningmarkteconoom Sander Burgers van ING. De druk is bovendien toegenomen, of het nou gaat om koop, sociale huur, middenhuur of vrije huur.
In alle sectoren willen meer mensen verhuizen, blijkt uit de cijfers. Maar in alle sectoren heerst krapte.
De druk in de sociale huursector is relatief het grootst. De meeste mensen zoeken naar dit type huis. Zo’n 2,5 miljoen huishoudens wonen in een sociale huurwoning. Een sociale huurwoning is, in 2025, een huurwoning waarvan de huur niet hoger is dan 900 euro per maand.
Vooral starters willen een sociale huurwoning. “Die staan aan het begin van hun carrière en hebben nog geen zekerheid over waar ze willen wonen”, zegt Burgers. “Die vrijheid past dan het beste in hun plaatje.” Maar de krapte leidt in de sociale huursector tot lange wachtlijsten.
‘Ze konden de benodigde hypotheek niet betalen’
De mensen die om financiële redenen afzagen van kopen, bevinden zich vooral in de midden- en vrijehuursector. Middenhuur heeft een huur tussen 900 en 1.185 euro en daarboven is het vrije huur. Opgeteld wonen in Nederland zo’n 800.000 huishoudens in een midden- of vrijehuurwoning.
Van de mensen die recent naar een midden- of vrijehuurwoning verhuisden, geeft bijna de helft aan dat ze afzagen van kopen. “Dit zijn huurders die in een zelfstandige huurwoning terecht zijn gekomen, maar eigenlijk hadden willen kopen”, legt Burgers uit. “Mogelijk konden ze de financiële middelen niet opbrengen.”
De wanhoop neemt toe bij mensen die willen huren. Het aantal woningen in de vrije sector is voor het derde kwartaal op rij gekrompen, bleek woensdag uit cijfers van Pararius. Veel particuliere verhuurders doen hun woningen van de hand sinds de huurregels zijn aangescherpt.
“Het laat zien dat ook de huursector ongelooflijk krap is”, zegt Burgers. “Huurwoningen worden koopwoningen en tegelijkertijd zijn er best wat huurders die eigenlijk naar koop willen, maar dat niet kunnen betalen. Daar zit ook een knelpunt. Als deze huurders hadden kunnen kopen, was hun huurwoning vrijgekomen.”
ING concludeert dan ook dat in alle sectoren extra woningen nodig zijn, maar dat extra koopwoningen zouden zorgen voor de meeste doorstroming op de hele woningmarkt. De koopsector is met 4,7 miljoen huishoudens verreweg het grootst. Ook hier is de krapte groot, waardoor de prijzen stijgen en het steeds moeilijker wordt om een koopwoning te kunnen betalen.
“Een groter aanbod aan koopwoningen zorgt er ook voor dat midden- en vrije huurders een plekje kunnen vinden en ruimte achterlaten voor sociale huurders en starters”, zegt Burgers. “Dat is doorstroming.”
‘Deze mensen kunnen geen kant op’
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft herkent dat er een enorme druk is in de sociale huursector. “Maar er is nog een andere groep, die helemaal problematisch is. Mensen die te veel verdienen voor de sociale huursector, maar te veel kosten hebben om iets duurders te betalen. Bijvoorbeeld omdat ze meerdere kinderen hebben.” Deze groep bestaat volgens Boelhouwer uit “enkele honderdduizenden huishoudens”.
“Je hebt eigenlijk twee of drie keer modaal nodig voor een koophuis dat groot genoeg is voor een gezin met meerdere kinderen. Dat kun je niet betalen met een inkomen van 50.000 tot 100.000 per jaar. Vroeger konden ze misschien nog wat vinden in de vrije huursector, maar daar wordt het aanbod minder. Deze mensen kunnen geen kant op.”
Hij is het ook eens met de constatering dat extra koopwoningen zouden zorgen voor de meeste doorstroming, maar wijst wel op het type woning dat wordt gebouwd. “De doorstroming breekt in principe af als er een starter in komt.” Seniorenwoningen zorgen volgens Boelhouwer en andere experts voor de meeste doorstroming. Daar ligt in de bouw momenteel echter niet de nadruk op.
“Maar in principe werkt het zo dat koopwoningen zorgen voor de meest doorstroming”, zegt Boelhouwer. “Sommigen roepen dat we alleen nog maar sociale huurwoningen moeten bouwen, maar er zijn natuurlijk veel mensen die vanuit een huurwoning de stap naar koop willen zetten.”
Many tenants actually want to buy a house, but cannot afford it. The pain of scarcity is felt everywhere on the housing market, research shows. Extra owner-occupied houses are the best solution, also for the enormous pressure on social housing.
Almost half of the people who recently moved refrained from buying for financial reasons. ING investigated the moving wishes of Dutch people, because the need is there. 1.8 million households are looking for another home this year and next.
“The housing shortage remains large and we see that the pain is felt in all three sectors,” says housing market economist Sander Burgers of ING. Moreover, the pressure has increased, whether it concerns buying, social housing, mid-rental or free rental.
More people want to move in all sectors, the figures show. But scarcity prevails in all sectors.
The pressure in the social rental sector is relatively the greatest. Most people are looking for this type of house. Approximately 2.5 million households live in a social rental home. In 2025, a social rental home is a rental home for which the rent is not higher than 900 euros per month.
Starters in particular want social housing. “They are at the beginning of their career and are not yet certain about where they want to live,” says Burgers. “That freedom fits best in their picture.” But the scarcity in the social rental sector leads to long waiting lists.
‘They could not pay the required mortgage’
The people who refrained from buying for financial reasons are mainly in the mid- and free rental sector. Mid-rental has a rent between 900 and 1,185 euros and above that it is free rental. A total of approximately 800,000 households in the Netherlands live in a mid- or free rental home.
Of the people who recently moved to a mid- or free-sector rental home, almost half indicate that they refrained from buying. “These are tenants who have ended up in an independent rental home, but actually wanted to buy,” Burgers explains. “Possibly they could not raise the financial resources.”
Despair is increasing among people who want to rent. The number of homes in the private sector has shrunk for the third quarter in a row, according to figures from Pararius on Wednesday. Many private landlords are selling their homes since the rental rules have been tightened.
“It shows that the rental sector is also incredibly tight,” says Burgers. “Rental properties are becoming owner-occupied properties and at the same time there are quite a few tenants who actually want to buy, but cannot afford it. There is also a bottleneck there. If these tenants had been able to buy, their rental property would have become available.”
ING therefore concludes that extra homes are needed in all sectors, but that extra owner-occupied homes would ensure the most flow in the entire housing market. The owner-occupied sector is by far the largest with 4.7 million households. Here too, scarcity is high, which causes prices to rise and it becomes increasingly difficult to afford an owner-occupied home.
“A larger supply of owner-occupied homes also ensures that middle and free renters can find a place and leave space for social renters and starters,” says Burgers. “That’s throughput.”
‘These people have nowhere to go’
Professor of housing market Peter Boelhouwer of Delft University of Technology recognizes that there is enormous pressure in the social rental sector. “But there is another group that is completely problematic. People who earn too much for the social rental sector, but have too many costs to pay for something more expensive. For example, because they have several children.” According to Boelhouwer, this group consists of “several hundred thousand households”.
“You actually need two or three times the median for a house that is large enough for a family with several children. You cannot pay for that with an income of 50,000 to 100,000 per year. They might have been able to find something in the free rental sector in the past, but the supply there is decreasing. These people have nowhere to go.”
He also agrees with the observation that extra owner-occupied homes would ensure the most flow, but points to the type of home being built. “The flow is basically broken if a starter comes in.” According to Boelhouwer and other experts, senior citizens’ homes ensure the most flow. However, there is currently no emphasis on this in construction.
“But in principle it works so that owner-occupied homes ensure the most flow,” says Boelhouwer. “Some people are calling for us to only build social housing, but of course there are many people who want to take the step from a rental property to buying.”